L’achat en LMNP est l’une des stratégies d’investissement locatif les plus prisées en France, tout simplement parce que son taux de rentabilité moyen culmine à 5,50% (2024). La question pour tout investisseur réside dans le choix entre neuf et ancien : l’ancien offre une rentabilité supérieure de 10% à 30% grâce à des prix d’acquisition plus ou moins bas, tandis que le neuf se caractérise par la sécurité et la simplicité de gestion.

Tableau comparatif : LMNP neuf VS LMNP ancien

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La stratégie optimale dépend de votre profil investisseur : choisissez le neuf pour privilégier sécurité et simplicité avec un horizon sur le long terme (15-20 ans), ou l’ancien pour bénéficier d’une rentabilité immédiate en acceptant un suivi très actif. Dans tous les cas, la réforme fiscale 2025 (réintégration des amortissements) encourage la conservation sur le long terme, ce qui permet de joindre un objectif d’optimisation fiscale avec un objectif de stratégie patrimoniale.

LMNP dans l’ancien : rentabilité brute plus élevée, mais demande plus de suivi et de gestion

L’investissement LMNP dans l’ancien présente des avantages financiers indéniables.

Le différentiel de prix constitue le premier atout

Les biens anciens coûtent 10% à 30% moins cher que leurs équivalents neufs. Vous êtes donc en mesure d’optimiser immédiatement le ratio prix d’achat/loyers perçus. Voilà de quoi vous encourager à faire un achat en LMNP assez rapidement ! Cette économie substantielle se traduit par une rentabilité brute supérieure, particulièrement attractive dans un contexte de stabilisation des prix immobiliers (-0,8% en 2024).

La négociation est un autre avantage de l’ancien

Les marges moyennes sont comprises entre 5% et 10% et jusqu’à 15% sur les biens qui nécessitent des travaux lourds. Les meilleures opportunités se concentrent dans des régions précises où les marges atteignent des records : 10,6% en Languedoc et 8,4% en Limousin selon les données 2024. Cette possibilité de négociation permet d’ajuster le prix d’acquisition en fonction de l’état du bien et des travaux à faire.

Des loyers que vous pouvez percevoir tout de suite

Contrairement aux programmes VEFA qui imposent 10 à 24 mois d’attente avant livraison, l’ancien génère des revenus dès l’acquisition. Cette différence dans le délai d’exploitation peut être à l’origine de 12 à 24 mois de loyers supplémentaires.

Des loyers que l’on peut augmenter facilement

La rénovation permet d’augmenter les loyers. Les investisseurs peuvent transformer un bien ancien en une propriété moderne. Cette rénovation justifie la majoration des loyers de 15% à 25%. Les travaux de rénovation énergétique, obligatoires pour les biens classés F et G depuis 2025, représentent certes un investissement initial conséquent, mais en contrepartie, ils ouvrent droit à des aides publiques : MaPrimeRénov’ (30% à 50% des travaux) et éco-PTZ jusqu’à 50 000 euros à taux zéro (rénovation globale).

Par ailleurs, les biens anciens bénéficient souvent d’emplacements privilégiés en centre-ville. Leur attractivité locative est donc pérenne. Cette localisation compense largement les contraintes techniques, d’autant que la demande locative est soutenue dans les zones urbaines denses.

Quelques inconvénients qui n’en sont pas au final

L’ancien nécessite un budget travaux et un suivi. Les coûts d’entretien représentent 2% à 4% de la valeur du bien par an, contre 0,5% à 1% pour le neuf. Cependant, un gestionnaire LMNP professionnel expérimenté connaît généralement des artisans, sait négocier les tarifs et maîtrise la planification de la maintenance préventive. Les meilleurs gestionnaires affichent des taux d’occupation supérieurs à 95% et garantissent le paiement des loyers. Tout cela annule pratiquement les contraintes de gestion pour l’investisseur.

LMNP dans le neuf : idéal si vous recherchez la sécurité et la simplicité

L’investissement LMNP est synonyme de tranquillité et de conformité réglementaire. Les normes RE2020, obligatoires depuis janvier 2024, offrent au bien une performance énergétique exceptionnelle avec des étiquettes DPE A ou B systématiques. Cette conformité énergétique vous est salutaire en raison du durcissement des règlements dans ce domaine : interdiction de location des logements G depuis 2025, F en 2028 et E en 2034.

La protection juridique

C’est le plus grand avantage du neuf grâce à la triple garantie constructeur : parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans) et décennale (10 ans). Cette protection échelonnée élimine virtuellement les frais de travaux pendant la première décennie. Elle vous aide donc à préserver votre trésorerie et vous permet de bénéficier de la rentabilité que vous avez prévue. L’attestation d’assurance décennale obligatoire vous permet de porter directement plainte contre l’assureur s’il refuse de prendre en charge les travaux. Les garanties vendeur limitées dans l’ancien ne vous donnent pas cette possibilité.

Les avantages fiscaux propres au neuf

La récupération de TVA de 20% du prix d’achat, possible sous conditions (résidence de services avec minimum 3 prestations et bail commercial de 9 ans), représente une grosse économie. Les frais de notaire réduits (2% à 3% contre 7% à 8% dans l’ancien) allègent également votre investissement initial.

La haute performance énergétique

Elle génère des économies importantes : 30 à 60 kWh/m² par an contre 150 à 300 kWh/m² par an dans l’ancien. Ces économies de charges de 50 euros à 150 euros mensuels améliorent l’attractivité locative et justifient une prime « verte » de 10% à 15% sur les loyers.

Les contraintes économiques

La rentabilité initiale est au final souvent inférieure à l’ancien en raison des prix d’acquisition élevés. Les délais de livraison (10 mois à 24 mois) vous font percevoir les loyers tardivement et génèrent des intérêts intercalaires. Les retards, fréquents dans 30% des programmes VEFA, risquent de prolonger cette période d’attente malgré les pénalités légales.

La simplicité de gestion

Même en gestion directe, le neuf nécessite peu d’interventions les premières années. Les équipements récents, les matériaux modernes et les garanties constructeur réduisent les urgences et les imprévus. Cette tranquillité d’esprit justifie le choix du neuf pour les investisseurs qui veulent à la fois de la sérénité et une rentabilité maximale.

Conseils pratiques pour réussir son achat en LMNP

La réussite d’un investissement en LMNP repose en grande partie sur une analyse de la demande locative locale. Cette étude préalable détermine la viabilité de votre projet : consultez les statistiques de l’INSEE sur la démographie des 18 ans à 30 ans (cible privilégiée), analysez l’offre concurrentielle sur les plateformes de location et interrogez les gestionnaires locaux sur leurs taux d’occupation. Une demande locative soutenue garantit des taux de vacance inférieurs à 5% et des loyers stables.

L’emplacement des biens est le premier critère de choix

Privilégiez la proximité des universités (pour les résidences étudiantes), des centres d’affaires (pour les résidences d’affaires) ou des zones touristiques (pour les résidences de tourisme). Cette règle s’applique tout particulièrement à Toulouse (5,7% de rentabilité), Marseille (5,19%) et Montpellier (5,09%) en raison de leur dynamisme économique et démographique.

Le mobilier et les équipements distinguent votre bien sur un marché concurrentiel

Respectez la liste légale obligatoire (décret 2015) puis ajoutez des équipements qui vous permettent d’augmenter le loyer : fibre internet, lave-linge et mobilier de jardin si applicable.

L’accompagnement par un professionnel spécialisé

Choisissez un gestionnaire selon des critères objectifs : chiffre d’affaires supérieur à 10 millions d’euros, taux d’occupation supérieur à 95% sur 3 ans, fonds propres représentant plus de 15% du chiffre d’affaires et existence minimum de 5 ans.